慕青第一财经2021-05-24 19:47
2010年以来，皇庭国际子公司以皇庭广场装修、项目建设等为名，先后融资超过百亿元。
逾期债务高达30亿元，但口袋里的资金却只有不到4000万元。虽手握深圳地标建筑“皇庭广场”，皇庭国际（000056.SZ）还是没能避开债务违约。
皇庭国际日前披露，子公司深圳融发投资有限公司（下称“融发投资”）在中信信托的30亿元贷款因到期后无法续期，被中信信托告上法庭追讨贷款本息，融发投资名下皇庭广场也被一并冻结。
融发投资在中信信托的贷款，今年3月底的余额还有27.5亿元。皇庭国际此前向第一财经表示，正在洽谈其他金融机构，也存在转让皇庭广场的可能。
皇庭广场之于皇庭国际，意义非同小可。截至去年年底，皇庭广场在皇庭国际总资产中的占比接近70%，在净资产中的占比亦接近70%。在上市公司总体亏损的情况下，皇庭广场去年仍实现净利润近7000万元。一旦转让，皇庭国际能盈利的资产将所剩无几。
虽然是上市公司主要利润来源，但皇庭广场自身也是巨大的“吸金黑洞”。2010年以来，融发投资以其装修、项目建设为名，先后融资超过百亿元之巨。在盈利、现金流都不错的情况下， 融发投资为何不惜高额成本，也要维持巨额借款，无疑是一个巨大的谜团。
核心资产危机
一季报数据显示，截至今年3月底，皇庭国际账面货币资金余额只有3742.9万元，还不到在中信信托逾期债务金额的1.4%。
皇庭国际5月19日披露，2016年3月底，融发投资向中信信托贷款30亿元，期限为2016年3月30日至今年3月30日。
截至今年3月底，这笔贷款余额为27.5亿元。皇庭国际称，由于贷款到期后无法续期，中信信托遂向法院起诉，要求偿还借款本息、申请查封皇庭广场的不动产，查封期限36个月。
除了中信信托，皇庭国际另一笔债务早前也已发生纠纷。去年6月底，该公司向国民信托借款3.5亿元。今年3月底，江苏新扬子造船有限公司取得这笔贷款的全部债权及相关权利义务。因贷款合同纠纷，后者近期已向法院起诉，要求皇庭国际偿还借款本息，并申请冻结了该公司部分银行账户。
皇庭广场是深圳地标性建筑之一，项目占地约4.23万平方米，建筑面积约10.4万平方米。2002年由皇庭国际前身深国商通过融发投资获得后，项目开发十分缓慢，直到2009年郑康豪的“皇庭系”取得深国商控制权之后，才继续推动开发，并在2013年底正式开业，至今仅有七年多时间。
皇庭广场对皇庭国际可谓意义非凡，一旦转让，对上市公司影响非同小可。
数据显示，2018年至2020年，皇庭国际营业收入分别为9.5亿元、9.5亿元、6.86亿元，净利润为9065万元、5060万元、-2.92亿元。同期，持有皇庭广场的融发投资营业收入约为3.1亿元、2.49亿元、2.69亿元，净利润9465万元、8098万元、6936万元。由于融发投资是皇庭国际控股子公司，可以看到，皇庭广场几乎成为上市公司唯一利润来源。即便在上市公司亏损的2020年，皇庭广场仍有不错的盈利表现。
不仅如此，皇庭广场在皇庭国际的资产中，同样占有举足轻重的地位。
年报披露，截至去年底，融发投资总资产约80亿元，净资产28.9亿元。而皇庭广场评估公允价值达77.28亿元。同期，上市公司总资产、评估后的投资性房产公允价值分别为117.6亿元、98.4亿元。
按照上述数据计算，截至去年底，皇庭广场在皇庭国际总资产中的占比接近70%，在净资产中的占比亦接近70%。如果皇庭广场被转让，上市公司的总资产尤其是经营性资产将所剩无几。
“吸金黑洞”
皇庭广场之于皇庭国际，可以说是成也萧何、败也萧何。
开业以来，皇庭广场虽然成为上市公司主要利润来源，但其自身又犹如一个巨大的黑洞，不断吞噬着数以十亿计的巨额资金。
自2010年以来，十余年的时间里，为了完成皇庭广场装修、开业、偿还前期债务，融发投资至少向近十家金融机构先后累计融资超过130亿元，实际融资也在110亿元以上。
而包括中信信托在内，渤海信托、中投信托、西部信托以及工行、农行、建行等多家金融机构，都曾为融发投资提供过大额融资。
公开信息显示，2010年7月，融发投资向渤海信托借款13亿元，期限12个月；次年6月，向建行、渤海信托合计贷款15亿元。
此后，融发投资的融资变得越发频繁。
2012年3月，该公司再次融资17亿元，最终实际贷款12亿元，贷款方为平安信托。当年11月，经过股东大会通过，该公司又向建行借款7亿元。2013年，向中投信托借款12亿元。2014年3月，为了偿还即将到期的中投信托12亿元债务，融发投资又向农行等两家金融机构分别融资12亿元。
融发投资在银行和信托之间反复切换进行融资，而且大多与皇庭广场有关。如2010年在渤海信托的借款，主要用于偿付皇庭广场工程款、偿付融发公司借款、项目精装修等。2012年3月原计划的17亿元借款，主要用于偿还融发投资上年度的15亿元借款、皇庭广场项目建设。2016年在中信信托的30亿元贷款，则是为了偿还两年前农行在内的贷款、补充运营资金。
过于频繁的大额融资，还引发了皇庭国际与投资者的冲突。2012年1月，该公司提出向平安信托等金融机构借款14亿元，用于归还前期在建行深圳分行的12亿元贷款、补充营运资金，但遭到二股东和中小股东反对未能通过。
事实上，融发投资上述借款成本极高。公开披露显示，该公司2010年在宝海信托的贷款，半年以内年利率9.18%，超过半年以上年利率为15%，其中3亿元展期后，执行年利率12.16%。2012年向平安信托借款12亿元，年利率10%，另外还需支付每年0.6%的财务顾问费。2013年在中投信托的借款，年化利率则为9%。在中信信托的贷款利率虽然有所下降，但也达到6.7%。
2018年至2020年底，皇庭国际长期借款余额分别为37.1亿元、31.3亿元、7.8亿元，去年长期借款突然大幅下降70%，与融发投资、皇庭广场有直接关系。财报附注显示，该公司上述前两个期末的长期借款中，即包含融发投资向中信信托的借款余额29.6亿元、28.5亿元。而由于到了2020年，借款剩余期限不足一年，未偿还部分转入一年内到期的非流动负债，导致同期长期借款余额大幅下降。
钱去哪儿了？
成本极高的信托融资，为上市公司带来了不小的财务负担。
年报数据显示，2018年至2020年，皇庭国际的财务费用分别达3.09亿元、3.11亿元、3.67亿元，累计金额接近10亿元。按照6.7%的利率水平测算，仅融发投资每年向中信信托支付的融资成本就达2亿元左右。
而在上述期间，皇庭国际共计实现净利润-1.51亿元，融发投资则为2.45亿元左右，盈利还不足以支付在中信信托累计约6亿元的贷款利息。今年一季度，皇庭国际财务费用已达1.06亿元，净利润仅有256万元。
